الفئة A هي التشطيب الأساسي الذي يقدمه المالك، والفئة B هي مساحة العمل التي تبنيها فوقه، وفي دبي الفرق في السعر هو 200-400 درهم مقابل 400-1,200+ درهم للقدم المربع. يستعرض هذا الدليل مثالاً لمكتب بمساحة 2,000 قدم مربع في الخليج التجاري، مع الموافقات وجدول زمني واقعي.
إذا كنت تستأجر مكتباً في دبي، فأول ما سيخبرك به الوسيط هو ما إذا كانت المساحة هيكلاً أساسياً (shell and core) أو من الفئة A أو الفئة B. وثاني ما تحتاج إلى معرفته هو ما يكلفه تحويل كل منها إلى مساحة عمل. يشرح هذا الدليل الفئات، ويحدد النطاقات المعتادة في سوق دبي لعام 2026، ويستعرض مثالاً لمساحة 2,000 قدم مربع، ويغطي الموافقات والجدول الزمني اللذين يحددان ما إذا كان فريقك سينتقل في الموعد الذي وعدته به.
الهيكل الأساسي والفئة A والفئة B: ماذا تعني المصطلحات
| المرحلة | ما تحصل عليه | من يدفع عادة |
|---|---|---|
| الهيكل الأساسي (shell and core) | الهيكل والغلاف الخارجي وردهات المصاعد والخدمات الأساسية مقطوعة عند الطابق. خرسانة عارية، بلا أسقف، بلا توزيع للتكييف. | يسلّمه المالك؛ ويجهّز المستأجر كل ما فوقه |
| الفئة A | التشطيب الأساسي من المالك: أرضية مرتفعة أو صبة، سقف معلق، إضاءة، توزيع التكييف، كشف الحريق والرشاشات، تشطيبات أساسية لطابق مفتوح. | المالك، أو المستأجر بمساهمة من المالك |
| الفئة B | تجهيز المستأجر: القواطع وغرف الاجتماعات والاستقبال والمطبخ الصغير وأعمال النجارة والأرضيات والأسقف المميزة وتقنية المعلومات والصوت والصورة والأثاث والعلامة التجارية. | المستأجر |
في دبي تتداخل الحدود. كثير من الأبراج في الخليج التجاري وأبراج بحيرات جميرا تسلّم هيكلاً أساسياً وتترك للمستأجر بناء طبقة الفئة A أيضاً، ولهذا يظهر بند تجديد خفيف للفئة A في عروض أسعار التجهيز. وفي مباني مركز دبي المالي العالمي ووسط مدينة دبي الأحدث، يسلّم المالك الفئة A عادة ويبدأ المستأجر من خط الفئة B.
تكلفة تجهيز المكاتب للقدم المربع في دبي، 2026
النطاقات المعتادة في سوق دبي لعام 2026 هي:
| مستوى التجهيز | النطاق المعتاد 2026 (درهم للقدم المربع) | نطاق الأعمال المعتاد |
|---|---|---|
| تجديد خفيف للفئة A | 200-400 درهم | أسقف، إضاءة، توزيع التكييف، تشطيب الأرضية، إعادة طلاء، قواطع أساسية |
| الفئة B القياسية | 400-700 درهم | تخطيط كامل للقواطع، غرف اجتماعات، مطبخ صغير، استقبال، تشطيبات متوسطة، كابلات تقنية المعلومات |
| الفئة B الفاخرة أو تسليم المفتاح | 700-1,200+ درهم | تشطيبات بقيادة التصميم، نجارة مخصصة، معالجات صوتية، إضاءة مميزة، أنظمة صوت وصورة، مع الأثاث |
| أبوظبي والمناطق الثانوية في دبي | 180-320 درهم | تجهيزات قياسية خارج الأبراج الرئيسية، حيث التكاليف الأساسية والإيجارات أقل |
النطاق داخل الفئة B واسع لأن المستأجر يتحكم في كل متغير تقريباً: عدد الغرف المغلقة، وكمية الزجاج، ودرجة النجارة، وما إذا كان الأثاث ضمن الرقم، وحجم أنظمة تقنية المعلومات والصوت والصورة. ويمكن لمكتبين بالمساحة نفسها أن يختلفا بمبلغ 400,000 درهم بشكل مشروع.
مثال عملي: مكتب من الفئة B بمساحة 2,000 قدم مربع في الخليج التجاري
لنأخذ وحدة بمساحة 2,000 قدم مربع مسلّمة بالفئة A. يصل تجهيز الفئة B متوسط المستوى في دبي إلى نحو 500,000-900,000 درهم شاملاً كل شيء. التوزيع أدناه استرشادي، وكل مشروع يختلف، لكنه يبين أين تذهب الأموال:
| بند التكلفة | الحصة الاسترشادية | النطاق الاسترشادي (درهم) |
|---|---|---|
| القواطع والأبواب والزجاج | 18-22% | 90,000-200,000 درهم |
| الأسقف والإضاءة والكهرباء | 14-18% | 70,000-160,000 درهم |
| تعديلات التكييف والحريق والأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية (MEP) | 10-14% | 50,000-125,000 درهم |
| الأرضيات وتشطيبات الجدران | 8-12% | 40,000-110,000 درهم |
| أعمال النجارة: الاستقبال والمطبخ الصغير والتخزين | 10-14% | 50,000-125,000 درهم |
| تقنية المعلومات والصوت والصورة والبيانات والتحكم في الدخول | 8-10% | 40,000-90,000 درهم |
| الأثاث | 12-16% | 60,000-145,000 درهم |
| التصميم والموافقات وإدارة المشاريع والاحتياطي | 10-12% | 50,000-110,000 درهم |
الغاية من التوزيع ليست الدقة. بل إظهار أين يغيّر الموجز الرقم. غرفتا اجتماعات زجاجيتان إضافيتان تحركان بند القواطع أكثر مما ستفعله ترقية الأرضيات يوماً، والأثاث هو البند الذي يغفله العملاء غالباً في ميزانيتهم الأولى ثم يكتشفونه في الشهر الثالث.
الجدول الزمني: من توقيع عقد الإيجار إلى الانتقال
| المرحلة | المدة المعتادة | ما يحدث |
|---|---|---|
| الموجز واختبار التوزيع ودراسة الجدوى | 1-2 أسبوع | عدد الموظفين، جدول الغرف، قيود المالك، شريحة الميزانية |
| التصميم المفاهيمي والتفصيلي | 3-5 أسابيع | التخطيطات، مناظر ثلاثية الأبعاد، التشطيبات، رسومات أعمال MEP، نمذجة معلومات البناء (BIM) حيث يتطلبها المبنى |
| موافقات المالك والجهات | 2-4 أسابيع | تجري بالتوازي مع التصميم النهائي والمشتريات |
| المشتريات ومدد التوريد | 2-6 أسابيع | النجارة، أنظمة الزجاج، الأثاث، أنظمة الصوت والصورة |
| التنفيذ | 6-10 أسابيع | فئة B بمساحة 2,000 قدم مربع؛ أطول عند البدء من هيكل أساسي |
| قائمة الملاحظات والاختبار والتسليم | 1-2 أسبوع | فحص الدفاع المدني، التشغيل التجريبي، الانتقال |
واقعياً، ينتقل مكتب من الفئة B بمساحة 2,000 قدم مربع من توقيع العقد إلى مكاتب مشغولة خلال 12-18 أسبوعاً حين يتداخل التصميم والموافقات والمشتريات. ويمتد إلى خمسة أو ستة أشهر حين تكون الوحدة هيكلاً أساسياً، أو حين تُتخذ القرارات واحداً تلو الآخر.
موافقات تجهيز المكاتب في دبي
- موافقة المالك. لكل مبنى دليل تجهيز: ساعات العمل، والسياج، وحماية المناطق المشتركة، وقواعد الربط بأعمال MEP، والرسومات التي يريدون رؤيتها. وخطاب موافقة المالك هو البوابة الأولى.
- بلدية دبي أو سلطة دبي للتطوير أو تراخيص. أيها يعتمد على الجهة المختصة بالمبنى: بلدية دبي لمعظم المدينة، وسلطة دبي للتطوير لمجمعات مناطقها الحرة، وتراخيص لجافزا ودبي الجنوب ومشاريع نخيل. المدد المعتادة للموافقة هي 10-15 يوم عمل للبلدية، و7-14 لسلطة دبي للتطوير، و10-20 لتراخيص.
- الدفاع المدني بدبي. أي تغيير في إنذار الحريق أو الرشاشات أو إضاءة الطوارئ أو مسارات الإخلاء يتطلب رسومات معتمدة من الدفاع المدني، ومقاولاً معتمداً، وفحصاً نهائياً قبل الإشغال.
- هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا). مطلوبة عند تغير الحمل الكهربائي أو الحاجة إلى توصيلات جديدة، وهو شائع في المكاتب التي تضيف غرف خوادم أو معدات مطبخ كثيفة.
- سلطة المنطقة الحرة. في مركز دبي المالي العالمي ومركز دبي للسلع المتعددة والمناطق المشابهة، تضيف المنطقة الحرة إجراءات التجهيز الخاصة بها فوق ما سبق.
في أبوظبي، تمر موافقات المكاتب عبر دائرة البلديات والنقل، التي أطلقت منصة بناء الرقمية للتصاريح في يونيو 2025، إلى جانب الدفاع المدني بأبوظبي. توقع 2-4 أسابيع لمكتب قياسي.
ما تطلبه مكاتب دبي في 2026
- التخطيطات التعاونية. مكاتب ثابتة أقل، وغرف قابلة للحجز وطاولات مشاريع ومقصورات هادئة أكثر، حتى تدعم المساحة نفسها فريقاً هجيناً.
- الرفاهية. ضوء النهار يصل إلى المساحة المفتوحة، أسقف وألواح صوتية، نباتات طبيعية، معالجة أفضل للهواء، ومطبخ صغير يعمل كمساحة اجتماعية.
- المواد المستدامة. طلاءات منخفضة المركبات العضوية المتطايرة، خشب من مصادر مسؤولة، بلاط سجاد بمحتوى معاد تدويره، إضاءة LED في كل مكان، وقواطع قابلة للفك تصمد للانتقال التالي.
- البساطة الدافئة. بلوط أبيض، كوارتز مطفي، درجات محايدة ناعمة، وتشطيبات أقل وأفضل تمتد من الاستقبال إلى قاعة الاجتماعات.
- التكامل مع المبنى الذكي. التحكم في الدخول، وحجز الغرف، ومستشعرات الإشغال، ومشاهد الإضاءة، مخططة في مرحلة التصميم لا مضافة لاحقاً.
برج باينري، الخليج التجاري: من الهيكل الأساسي إلى مكتب منجز
في برج باينري، تولت SITES Design & Build مكتباً من الهيكل الأساسي عبر التصميم والتنفيذ، ما يعني أن طبقة الفئة A (الأسقف وتوزيع التكييف والإضاءة والحريق) ومساحة العمل من الفئة B صُممتا كمخطط واحد بالفريق نفسه. وهذا مهم لأن شبكة السقف وتقسيم مناطق التكييف وتخطيط القواطع يجب أن تتوافق فيما بينها، وفي مشروع على مرحلتين نادراً ما تتوافق. ولصالح سيتي ليفينغ في الخليج التجاري، قدمنا استشارات التصميم والتصور ثلاثي الأبعاد حتى يعتمد العميل مساحة العمل قبل المشتريات. وكلا المشروعين يندرجان ضمن خدمة التجهيز الداخلي لدينا، مدعومة بـإدارة المشاريع داخلياً ومقاولي MEP مرخصين ينسقهم فريقنا.
يُحسم التجهيز الجيد للمكتب في الأسابيع الثلاثة الأولى. وكل ما بعد ذلك تنفيذ.
هل تجهز مكتباً في دبي أو أبوظبي؟ ستختبر SITES توزيع مساحتك، وتحدد شريحة ميزانية واقعية، وترسم خريطة الموافقات قبل أن توقع عقد الإيجار. اتصل على +971 56 684 1636 أو راسلنا على hello@sitesdxb.com لترتيب استشارة.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين تجهيز الفئة A والفئة B؟
الفئة A هي التشطيب الأساسي من المالك: الأسقف والإضاءة وتوزيع التكييف وأنظمة الحريق وأرضية أساسية عبر مساحة مفتوحة. والفئة B هي تجهيز المستأجر فوقها: القواطع وغرف الاجتماعات والاستقبال والمطبخ الصغير وأعمال النجارة وتقنية المعلومات والأثاث التي تجعل المساحة مكتباً عاملاً.
كم تبلغ تكلفة تجهيز المكتب للقدم المربع في دبي؟
النطاقات المعتادة في سوق دبي لعام 2026 هي 200-400 درهم للقدم المربع للتجديد الخفيف من الفئة A، و400-700 درهم للتجهيز القياسي من الفئة B، و700-1,200+ درهم للفاخر أو تسليم المفتاح. ويبلغ متوسط أبوظبي والمناطق الثانوية في دبي 180-320 درهم للقدم المربع.
كم يستغرق تجهيز مكتب بمساحة 2,000 قدم مربع؟
نحو 12-18 أسبوعاً من توقيع عقد الإيجار إلى الانتقال حين يتداخل التصميم والموافقات والمشتريات، منها 6-10 أسابيع في الموقع. وتدفع وحدات الهيكل الأساسي وبطء اتخاذ القرارات المدة إلى خمسة أو ستة أشهر.
